溫州房?jì)r(jià)連降23個(gè)月 房主棄房跑路銀行變房東

溫州數百“被棄房”令銀行成房東

房子賣(mài)掉還不夠償還銀行貸款，這種“倒掛”現象在溫州愈演愈烈。

“現在情況比較嚴重。”一些溫州中介、銀行、法院等人士最近接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，之前房?jì)r(jià)在高位時(shí)，滿(mǎn)負荷貸款的新建商品房，如今在房?jì)r(jià)暴跌后，大都面臨成交價(jià)低于銀行貸款的窘境。

同時(shí)，一些商品房?jì)r(jià)格僅高出銀行最大貸款一兩成。業(yè)內人士預測，在房屋供應量放大、實(shí)體經(jīng)濟尚無(wú)起色的當下，下半年溫州房?jì)r(jià)還可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房也將面臨成交價(jià)不足償還銀行貸款的風(fēng)險。

上述人士認為，房?jì)r(jià)暴跌已產(chǎn)生社會(huì )信用風(fēng)險，個(gè)人“棄房”或“跑路”已經(jīng)比較多。

截至今年7月，溫州房?jì)r(jià)已經(jīng)連續23個(gè)月下降，一些新建商品房比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十，個(gè)別豪宅甚至攔腰斬斷。在這個(gè)關(guān)鍵節點(diǎn)，8月6日溫州在全國46個(gè)限購城市中，率先對地方版“限購令”進(jìn)行松綁，以此激活房屋市場(chǎng)交易。

成交價(jià)低于貸款額

一位溫州基層法院副院長(cháng)說(shuō)，從2011年到現在，該院查封的房屋至少有3000套，目前還只有小部分進(jìn)行拍賣(mài)。

受2011年民間借貸危機影響，溫州司法委托拍賣(mài)的房屋數量明顯增多。

一位溫州市區級法院人士說(shuō)，2011年全市法院委托拍賣(mài)545件，2012年986件，今年上半年為622件，其中百分之七八十為房產(chǎn)。一位溫州市區級法院人士說(shuō)，今年該院委托拍賣(mài)件數是2011年的3.2倍，預計全年委托評估在420件左右，“其中80%為個(gè)人房產(chǎn)，這還不包括企業(yè)破產(chǎn)涉及的房產(chǎn)。”

“現在，拍賣(mài)成交價(jià)低于銀行貸款的房源經(jīng)常出現。”上述溫州市區級法院人士說(shuō)，以前這種“倒掛”房源極為少見(jiàn)，但這兩年越來(lái)越頻繁，好多房子賣(mài)了以后還不夠償還銀行貸款。他說(shuō)，這些房源主要來(lái)自銀行起訴，再經(jīng)過(guò)公告、起訴、答辯、執行等司法流程，這些房屋委托拍賣(mài)最快需要6個(gè)月時(shí)間。

一位股份制銀行溫州分行信貸部負責人認為，現在這種“倒掛”房源主要出現在之前熱炒的高端物業(yè)中，比如京都城、香緹半島等樓盤(pán)。之前被炒到5萬(wàn)元/平方米的香緹半島，如今價(jià)格已下降至2.8萬(wàn)元/平方米左右，周邊一毛坯房開(kāi)盤(pán)價(jià)僅為2.5萬(wàn)元/平方米。“如果當時(shí)高價(jià)買(mǎi)入，那現在已不足償還銀行貸款。”

溫州中鼎房地產(chǎn)評估有限公司總經(jīng)理盧林勇說(shuō)，一般房產(chǎn)貸款評估價(jià)是成交價(jià)的8折左右，按最大抵押貸款七成計算，即可貸款房屋成交價(jià)的56%，現在一些豪宅價(jià)格下降了百分之四五十，就意味著(zhù)這些房源成交價(jià)低于銀行貸款。于是，一些實(shí)在沒(méi)有償還貸款能力的人，就出現“棄房”現象。

上述銀行人士認為，純抵押貸款出現“棄房”情況比較少，更多出現在“抵押+擔保”貸款環(huán)節。他說(shuō)，一套市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)的房子，客戶(hù)需要抵押貸款500萬(wàn)甚至更多，于是客戶(hù)找來(lái)第三方作為擔保，如愿以?xún)斮J到500萬(wàn)?，F在遇到的最大問(wèn)題是，抵押物價(jià)格下降，擔保人又沒(méi)能力償還，就出現貸款完全高于抵押物。

一位有著(zhù)八九年炒房經(jīng)歷的資深炒房者張鳴(化名)說(shuō)，除剛需和改善型購房者外，更多炒房者動(dòng)用的購房資金，基本來(lái)自各種渠道的銀行貸款，如果他們在高位時(shí)買(mǎi)進(jìn)，如今幾乎全部被套。2010年4月，張鳴以8萬(wàn)元/平方米左右價(jià)格買(mǎi)進(jìn)一排屋，如今市場(chǎng)價(jià)4萬(wàn)元/平方米無(wú)人問(wèn)津。“為什么我現在還拿著(zhù)，用銀行貸款‘拆東墻補西墻’來(lái)償還銀行貸款，主要是維護銀行貸款信用。”

反觀(guān)現在，7月份全國69個(gè)城市房?jì)r(jià)再創(chuàng )新高(70個(gè)城市中僅有溫州下跌)，建立在房?jì)r(jià)只漲不跌基礎上的融資方式頗為盛行。上述銀行人士說(shuō)，因為兩年前溫州經(jīng)濟形勢還比較好，房?jì)r(jià)在上漲，金融機構信貸額度比較充裕，客戶(hù)盡量希望貸款最大化，評估公司相應提高評估價(jià)格，銀行也會(huì )滿(mǎn)足客戶(hù)需求。“在當時(shí)那種情況下，樓市就存在很大的虛擬泡沫。”

如今，一些溫州新建商品房比最高峰時(shí)下跌了百分之三四十，個(gè)別豪宅甚至攔腰斬斷。上述基層法院副院長(cháng)說(shuō)，除破產(chǎn)企業(yè)外，一些人借款多、房產(chǎn)等資產(chǎn)又嚴重縮水，導致個(gè)人跑路的也比較多，尤其是之前從事?lián)?、炒房的人士?/p>

“棄房”攪局信用風(fēng)險

“現在‘棄房’已經(jīng)很厲害，房東真的沒(méi)錢(qián)還貸了，還講什么信用。”上述法院副院長(cháng)說(shuō)，止住這種局面的唯一可能是房?jì)r(jià)停止下跌或者穩中有漲，否則銀行房貸就有風(fēng)險，社會(huì )信用體系破壞會(huì )更加嚴重。

如今，一些之前高位買(mǎi)進(jìn)的溫州商品房?jì)r(jià)格，距離銀行最大貸款只有百分之一二十的空間。

一位溫州大型房地產(chǎn)企業(yè)負責人說(shuō)，下半年溫州房?jì)r(jià)在現在基礎上還有可能下降10%左右。從理論上看，這些商品房或將面臨“成交價(jià)不足償還銀行貸款”的風(fēng)險。

在房?jì)r(jià)下降通道中，盡管這次溫州微調限購，對樓市帶來(lái)一些利好信號，但諸多開(kāi)發(fā)商并不抱太大希望，降價(jià)促銷(xiāo)此起彼伏。

7月份，溫州10多個(gè)已開(kāi)樓盤(pán)400多套剩余房源降價(jià)入市。其中，“星河灣家園”一套面積377.92平方米的房子，最新價(jià)格每平方米39960元，該房子在2011年11月份開(kāi)盤(pán)價(jià)為每平方米65697元。“新京都家園”一套5樓房源，2011年開(kāi)盤(pán)價(jià)為每平方米36672元，調整后為每平方米22500元。

7月底，中梁外灘首府、公園天下、德信泊林公館、萬(wàn)科中梁金域中央和華鴻中央公園等溫州新盤(pán)，都進(jìn)行了新一輪的營(yíng)銷(xiāo)推廣，各項目紛紛使出價(jià)格殺手锏，搶奪有效購房客戶(hù)。

緊接著(zhù)，來(lái)自國有和司法渠道的“拍賣(mài)房”規模入市。下個(gè)月4日，溫州將拍賣(mài)99套國有城建商品房，其中南塘5組團2套商品房，分別為315.13平方米和202.62平方米，起拍價(jià)分別為每平方米1.87萬(wàn)元和1.96萬(wàn)元。該兩處房產(chǎn)曾在去年流拍，當時(shí)起拍價(jià)為每平方米2.7萬(wàn)元。

上述房企負責人說(shuō)，預計九十月份，溫州新盤(pán)“價(jià)格戰”升溫，降價(jià)幅度起碼在10%左右。

今年4月，由溫州黨校與中國社科院社會(huì )學(xué)研究所合作發(fā)布的《2013年溫州經(jīng)濟社會(huì )形勢分析與預測》認為，未來(lái)房?jì)r(jià)仍將承受趨勢性下行壓力。

溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所統計數據顯示，今年上半年，溫州共出讓商業(yè)、住宅和商住類(lèi)土地102宗，合計3714.47畝，遠遠超過(guò)去年1271畝的出讓總量，同比增長(cháng)454.46%。