房地產(chǎn)在增長(cháng)波動(dòng)中進(jìn)行著(zhù)去庫存和結構調整。
中國指數研究院1日發(fā)布的最新報告數據顯示，1月百城住宅均價(jià)環(huán)比同比雙雙上漲，其中環(huán)比上漲0.42%，較上月收窄0.32個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲4.37%，漲幅較上月擴大0.22個(gè)百分點(diǎn)。在“去庫存”大背景下，百城房?jì)r(jià)的變化確認房地產(chǎn)進(jìn)入整體向上的大周期。
中房數據研究院院長(cháng)陳晟認為，預計在今年全國兩會(huì )前后，將有更多政策助力“新市民”入市，全國樓市需求也將逐步釋放，部分二線(xiàn)城市甚至出現“抄底”的機會(huì )。
去庫存政策合力強化
“雖然，從投資增長(cháng)上來(lái)看，2015年全國樓市不理想，但是從去庫存的角度來(lái)看，2015年無(wú)疑取得了相當成果。”陳晟說(shuō)。
住建部政策研究中心主任秦虹也持相同看法。她說(shuō)，2015年全國房地產(chǎn)成交量和銷(xiāo)售額，還是處于相當高的水平。
國家統計局的數據顯示，2015年，商品房銷(xiāo)售面積12.85億平方米，比上年增長(cháng)6.5%，銷(xiāo)售額8.73萬(wàn)億元。
記者注意到，作為中國樓市成交頂峰的2013年，全國商品房銷(xiāo)售面積超13億平方米，銷(xiāo)售額8.14萬(wàn)億元。而2014年市場(chǎng)回調，全國商品房銷(xiāo)售面積為12.06億平方米，銷(xiāo)售額7.63萬(wàn)億元。
“2016年年初市場(chǎng)總體成交熱情依然高漲。與2015年下半年以來(lái)的復蘇行情不同的是，當前增量市場(chǎng)的拉動(dòng)力量逐漸轉移到具備良好發(fā)展潛力的二、三線(xiàn)城市，主要原因在于一線(xiàn)城市的外溢效應和泡沫效應，以及寬松政策環(huán)境中地方新政的率先受益程度。”首創(chuàng )證券分析師王劍輝等對今年樓市更為樂(lè )觀(guān)。
陳晟認為，在房地產(chǎn)“去庫存”大背景下，百城房?jì)r(jià)的變化進(jìn)一步確認了房地產(chǎn)大周期仍整體向上。而且，他預計在今年全國兩會(huì )前后，各地會(huì )有更多政策助力，扶持“新市民”入市。
事實(shí)上，近一個(gè)月以來(lái)，有利于房地產(chǎn)去庫存的政策消息不斷。中央層面圍繞“去庫存”展開(kāi)擴需求、調供給的相關(guān)部署。多地將扶持新市民、釋放新需求作為工作重點(diǎn)，完善住房公積金使用政策，并積極鼓勵房企提升住房品質(zhì)、創(chuàng )新服務(wù)理念，從多方面發(fā)力去庫存。
福建、湖南、重慶等地分別出臺了公租房保障貨幣化、企業(yè)所得稅計稅毛利率調整以及不動(dòng)產(chǎn)土地增值稅調整等寬松政策，山東對首次城鎮買(mǎi)房農民給予財政及稅收支持。
王劍輝說(shuō)，預期地方將集中出臺后續政策，支撐具備良好發(fā)展前景的二、三線(xiàn)城市較高的成交熱情。
“而且，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)仍然十分火熱，這也會(huì )在未來(lái)或多或少地對整個(gè)樓市產(chǎn)生溢出效應。”陳晟說(shuō)。
記者也從偉業(yè)我愛(ài)我家數據中心獲悉，今年1月（截至1月29日）北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量達23301套，較去年1月上漲95.8%，環(huán)比上漲14.2%。在北京“限購”政策毫無(wú)松動(dòng)的情況下，樓市如此火熱，也說(shuō)明我國房地產(chǎn)大周期仍整體向上。
去庫存使房企分化
“當前住宅市場(chǎng)步入‘結構性過(guò)剩’時(shí)代，內部結構失衡，‘一線(xiàn)城市供求矛盾突出’與‘三、四線(xiàn)城市供過(guò)于求’并存。”陳晟對上證報記者說(shuō)，目前全國房地產(chǎn)去庫存平均周期為14.6個(gè)月，其中一線(xiàn)城市都在12個(gè)月以?xún)?，三、四線(xiàn)城市高出平均數4到5個(gè)月。
據統計，現房去化周期超過(guò)18個(gè)月以上的過(guò)剩供應面積有1億平方米；期房方面，去化超過(guò)2年的過(guò)剩面積達19.96億平方米。2015年商品住房總庫存預計達39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達4.5年，現房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個(gè)月。
“這說(shuō)明我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)去庫存的時(shí)期，并且是在相當長(cháng)的一段時(shí)期內三、四、五線(xiàn)城市都要面臨的問(wèn)題。”陳晟說(shuō)。
在這種大背景下，房企業(yè)績(jì)依舊分化，但主流房企相對穩健。
記者注意到，從已公布的69家上市房企業(yè)績(jì)預告看，預減或虧損的房企達27家。
平安證券的分析報告認為，今年全年全國商品房成交面積同比預計增長(cháng)2%，主流房企業(yè)績(jì)整體穩健。
